2015年5月5日，最高人民法院颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（法释[2015]10号，以下简称“《若干规定》”），其中第28条规定对不动产买受人的物权期待权在符合条件的情况下予以保护。通过以物抵债协议占有不动产的受让人是否也能适用该条规定给予保护，在实践中还存有巨大争议。“有恒产者有恒心”，不动产价值较大，对人们的生活、经济状况影响颇深，本文拟通过对司法实例的梳理以及对物权期待权性质的进一步辨析，探索以物抵债受让人的权利保护路径，以期对司法实践有所裨益。

一、现状考察：司法实例的判决分歧

本文通过中国裁判文书网搜集案例，随机抽取100份案外人（以物抵债受让人）提起执行异议之诉的判决书。其中一审文书25份，支持受让人诉讼请求2份，驳回诉讼请求23份。二审文书75份，其中支持受让人诉讼请求15份，驳回60份。部分文书对支持与驳回的理由进行了细致分析和论述，多数文书说理部分简单概括，但最后的归结点都在于《若干规定》第28条。

（一）持否定观点的裁判文书及裁判理由

【案例1】白昊与华义建设集团有限公司（以下简称华义公司），原审第三人大连海岸建设工程有限公司(以下简称海岸公司）、大连世茂新纪元置业有限公司（以下简称世茂公司）案外人执行异议之诉一案。白昊诉称，其与世茂公司订立《商品房认购书》，受让海岸公司案涉范围内的债权并用受让的债权抵顶了案涉房屋的购房款，世茂公司依据《商品房认购书》的约定向白昊交付了房屋。白昊作为案涉房屋的买受人已经履行完毕了合同全部义务，享有对案涉房屋的物权期待权。法院的裁判观点认为，案涉房屋对海岸公司而言系以物抵债之标的物，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。白昊作为多重抵债法律关系的后手，亦不能对案涉房屋享有物权期待权。白昊在本案中的民事权益仍属债权范畴，并未产生任何物权范畴的民事权益。而且，白昊并未向人民法院提交实际占有案涉房屋的证据，亦不能产生对外公示物权的效力。故白昊对案涉房屋不享有物权期待权。

通过对否定受让人诉讼请求的裁判文书进行梳理归纳，其裁判观点主要集中于以下几种。

                   表1

（二）持肯定观点的裁判文书及裁判理由

【案例2】原告冯某于2005年向被告姚某出借30万元，因姚某在约定时间内未能偿还本息，2009年双方签订《房屋买卖协议》，将姚某名下的案涉房屋转让给冯某。签订协议时，因开发商欠款，未能办理案涉房屋的房产证，双方协商可以办理产权证书时尽快办理过户手续。2014年，因房价上涨，冯某又向姚某支付10万元。2016年1月21日办理不动产登记时，案涉房屋所有权人为姚某，姚某尚未将办理不动产权证的情况告知冯某，案涉房屋就因姚某涉诉被法院查封。冯某诉至法院，请求对案涉房屋解除查封。法院经审理认为，冯某用借款本息抵做购房款，又支付姚某10万元补偿款，双方具备房屋买卖的合意；冯某支付款项总额超过了其与姚某之间的借款本息总额，因此占有涉案房屋具有合理之处。冯某对涉案房屋的实际占有、使用多年来未受打扰，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。

通过对肯定受让人诉讼请求的裁判文书进行梳理归纳，其裁判观点主要集中于以下几种。

                  表2

二、重新审视：以物抵债受让人一定条件下应享有物权期待权的正当性证成

（一）法理分析：以物抵债受让人应享有物权期待权的进一步辨析

所谓物权期待权，是学理上的一种称谓。“期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护”。王泽鉴教授认为，买受人先占标的物，其地位受法律保护，具有财产价值，有使成为法律交易客体之必要，故特赋予权利性质，称之为期待权，此种期待权因系以取得标的物之所有权为目的，故又属物权期待权。物权期待权是指因已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。现行法律体系中，有明文规定的以物权期待权对抗强制执行的主要有不动产买受人物权期待权、商品房消费者物权期待权、预告登记权利人物权期待权，归结起来这三类都是对案外人为买受人的情况进行的规定，在一定程度上影响了法院对物权期待权概念的理解。物权期待权之所以具有优先性，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权。因此，合同类型不应成为限制物权期待权产生的因素，只要符合物权期待权构成要件，那么不论是买卖合同还是其他合同，都可以作为物权期待权产生的条件。在以物抵债情形，受让人与买受人并无实质上的不同，最大的区别仅在于支付对价的方式。买受人系直接支付房屋对价，以物抵债受让人系以其享有的债权作为对价，无需再另行支付价款。将以物抵债受让人排除在物权期待权保护范围之外，理由之一系因实践中案外人与被执行人恶意串通情形较多，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。但该理由系对事实无法查清案件产生合理怀疑的理由，对于合同签订时间、是否存在恶意串通等情形，应当根据证据规则作出判断，不应因为存在上述可能性采取“一刀切”的处理原则。对于不存在恶意串通情形的抵债受让人，如果能够查明事实，却因为法律缺乏明确规定对其不予保护，则对其明显不公平。且反对论者无法合理解释，为何通过买卖方式可以获得物权期待权保护，而通过其他方式支付对价则被排除在物权期待权保护范围之外？法律应该以追求适合事理的规整为目标，在有疑义时亦应如此假定。

（二）法律依据：对《若干规定》第28条的类推适用

（2019）辽民终688号民事判决书驳回原告诉讼请求，理由为目前并没有法律或司法解释对以房抵债的房屋受让人就未办理过户登记手续的受让房屋享有排除强制执行民事权益的情形直接做出规定。司法实践中，对于部分以房抵债的受让人而言，其目的固然在于消灭金钱债权，但也有受让人以取得房屋所有权为目的，且已实际占有支配房屋的情形。对该种情形如何处理，目前并无明文法律规定。《若干规定》第28条规定原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，最后因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。对此如何理解，形成两种截然不同的意见。第一种意见认为，28条规定的保护对象为买受人，并未将抵债受让人包含在内，因此抵债受让人不享有物权期待权的保护。第二种意见认为，立法目的本拟保护抵债受让人，因实践中以物抵债的情况复杂而未做规定，但法律规定也未明确规定对抵债受让人不予保护。因此，应根据具体案件加以判断。

本文认为，正义思想要求同种的事物（或具有相同意义的事物）应予相同处理的原则。对评价上相同的构成事实做相异的评价，其构成评价上的矛盾，而与正义理念不能相容。在该种情况下，对与买卖并无实质不同的以物抵债，根据“相类似之案件，应为相同之处理”的法理，应类推适用《若干规定》第28条规定。

所谓类推适用，指对于法无明文规定之系争案件，比附援引与其具类似性的案型之规定。类推的基础在于：二构成要件——在与法律评价有关的重要观点上——彼此相类，因此，二者应做相同的评价。法律未明白规整之案件事实，切合该原则，而例外不适用该原则之理由并不存在。类推适用的具体操作规程如下：（1）明确法律某项规定订立之际，立法者或准立法者预想事件的利益状况；（2）然后解明立法者或准立法者最重视其中的什么利益要素，而赋予其法律效果；（3）分析待处理案件的利益状况，将其与上述法律规定中立法者或准立法者预想事件的利益状况做对比；（4）如待处理案件的利益状况，包含了立法者或准立法者预想事件最重要的利益要素，则准用该法律规定处理待处理案件。 《若干规定》第28条规定包含四个要件：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中，如在法院查封之前，抵债受让人与抵债人之间已签订真实有效的以物抵债协议，以其合法债权作为不动产的对价，并实际占有不动产，且并非基于抵债受让人的原因未能办理过户登记，排除恶意串通情形后，其实质要件与《若干规定》第28条并无不同，具备类推适用的条件。

(三）利益衡量：基于公平正义的价值考量

1.适用利益衡量的必要性

有学者认为，假如将法律条文用一个图形来表示，中心部分较浓，越向边缘越稀薄。中心部分通常可以直接依据条文进行裁判，而边缘部分则可能出现甲、乙两种不同的结论。这样，在裁判中应当有意识地引入利益衡量，基于实质的判断进行解释。当前法律体系下，对以物抵债受让人的权利界定并无明文规定，因为“大前提”缺位，适用传统的三段论逻辑推理无法满足具体个案司法适用的需要。当前的司法适用，已经不能仅依赖逻辑进行，而要在逻辑、事实和价值的三角结构内进行个案的判断，在逻辑判断无法解决个案问题时，利益衡量的价值判断成为必经之路。在个案的不同情境中，案件事实所体现的法律价值并不相同。为了得到公平正义的结果，应当根据不同的情境，结合不同的法律价值妥当地做出裁判。

2.适用利益衡量的原则

利益永远不是单一的，种种利益之间也永远不是“相安无事”的，而是经常处于激烈冲突之中。法律要做的则是认识所涉及的利益，评价这些利益各自的分量，在正义的天平上对他们进行衡量，确保最重要的利益处于优先地位，同时兼顾其他利益，最终达到可欲的平衡。物权期待权实质仍然是债权而非物权，但该种权利却被赋予优于一般债权的保护地位，系因其为取得标的物所有权之先阶段，于条件成就时，即变为所有权，是故出卖人之债权人对标的物之强制执行，势必侵害期待权人之利益。在进行利益衡量时，必须要由法官先掌握到与该判决相关的利益，然后对这些利益加以比较，并且根据他从制定法或其他地方得出的价值判断，对这些利益加以衡量。然后决定较受该价值判断标准偏爱的利益获胜。在个案进行利益衡量时，需要从当事人具体利益、群体利益、制度利益和社会公共利益四个不同层次的利益构成方面进行解析。其中，群体利益是类似当事人的利益；制度利益是法律制度设立时意图维护的利益；社会公共利益是与社会主流价值观相匹配的公平正义等理念。根据以上提出的利益衡量的层次结构再进行利益衡量，受让人是否应该加以保护？对制度利益和社会公共利益会产生怎样的影响？这种利益衡量，分为以下两种情形。

第一种情形是，假设受让人与出让人仅签订以物抵债协议，受让人并未占有不动产。此时，选择保护受让人与否，对其他当事人的具体利益、制度利益和社会公共利益会产生何种影响？如下表所示：

表3

（说明：表格中的“√”表示得到保护，“×”表示没有得到法律保护或不能得到法律保护。）

从表3可以发现，债权人与抵债受让人的利益形成直接冲突。在上述情况下，如果选择保护抵债受让人的利益，不但损害一般债权人的利益，还会损害制度利益和社会公共利益，代价极为昂贵。如果不保护抵债受让人的利益，则不会损害一般债权人的利益、制度利益和社会公共利益。

第二种情形是，假设以物抵债受让人与让与人签订以物抵债协议，且受让人已实际占有、使用不动产。此时，选择保护受让人与否，对其他当事人的具体利益、制度利益和社会公共利益会产生何种影响？如下表所示：

表4（说明：表格中的“√”、“×”的意义与表3相同。）

    从表4中可以发现，如果不保护抵债受让人的利益，则会损害制度利益和社会公共利益。如果保护抵债受让人的利益，则不会损害制度利益和社会公共利益。经过衡量比较，此时应当保护抵债受让人的利益。

三、求同存异：保护以物抵债受让人物权期待权的要件探析

    如前所述，在特定情况下，可以适用《规定》28条对以物抵债受让人予以保护，但部分要件在适用时，与一般买受人应有所区别。

（一）结合债权相关情况审查以物抵债合同的真实性

1.审查以物抵债合同的签订时间

目前，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，实践中当事人倒签合同的情况时常发生，这也是《规定》28条制定时未包括抵债受让人的重要因素之一。虽然以现有条件无法核实抵债合同的形成时间，但债务履行期满后的以物抵债，其目的是为了清偿债务，因此以物抵债合同与债权的产生和履行有密不可分的联系。以物抵债与买卖协议不同，在抵债前必须先有债务的存在且已界清偿期。因此，查明原债权债务关系尤为必要。债权的产生必定有迹可循，无论是产生于买卖合同、建设工程施工合同、借贷合同或是其他合同，都应当有证据加以证明。例如货物的交付、施工的事实、款项的交付等，如当事人无法举证证明债权的真实性以及履行期届满情况，则无法排除当事人恶意串通的嫌疑。此时，应按照举证责任的一般原则，因受让人无法证明其在法院查封之前签订协议，对其诉请不予支持。

2.区别当事人签订以房抵债合同的目的

在不同的抵债背后，当事人的真实意图主要有两种，一种是为了债的担保，另一种是为了债的履行。让与担保，是债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的所有权移转于债权人，债务清偿后，担保物应返还于债务人或第三人；债务不获清偿时，债权人得就该担保物受偿的一种担保形式。例如，民间借贷司法实践中，有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还借款本息的，则将债务人的房屋出卖给出借人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。双方签订房屋买卖合同的真实意思是为债权设定担保，并非取得房屋的所有权，此时签订让与担保合同的受让人不符合享有物权期待权的保护要件。

（二）债权数额构成不动产的合理对价

1.审查合理对价的必要性

“以物抵债”并非直接买卖，当事人签订协议时主观状态深藏内心，不易为外人查明，故只有通过已经外化、固定下来的客观证据倒推受让人在受让不动产时是否存在恶意串通的可能。债权数额是否构成不动产的合理对价，可以作为考量因素之一。如前文案例2，让与人对出让人享有的债权与抵债不动产的价值大致相当，且在房价上涨后，受让人又另行支付10万元作为补偿，其以对价获取不动产的主观目的清晰可见。本文认为，将“债权数额符合不动产的合理价格”作为裁判时的考虑要件，符合我国国情和司法实践的需求。首先，合理对价可以平衡出让人和受让人之间的利益冲突，避免受让人利用其债权人的优势地位压迫债务人以不合理的低价出让不动产；其次，合理对价可以防止出让人和受让人恶意串通，以不合理低价转移财产，避免一般债权人的利益受损；再次，符合市场经济对交易“等价有偿”的要求。

2.确定合理价格的依据

从民法解释学立场而言，“合理价格”一词被称为不确定概念，人民法院在具体适用该概念时应通过法律上的价值填补才能实现其规范意义。对于不动产而言，不动产本身属于特定物，有其固有属性，且其固有属性将对受让人愿意支付的价格产生影响。以房屋为例，房屋所在的行政区域、地段、楼层、朝向、户型等特性均会被纳入双方对房屋价格的考量中。对价是否合理，首先应考量签订协议时交易地市场价格。其次应考虑不动产的位置、稀缺性和自身的特定性。    

（三）以占有不动产为核心审查要件

以合法占有作为判断是否可以排除执行的标准之一，是在不动产未过户的情况下进行辅助判断的方法。案外人执行异议之诉，衡量的是案外人享有的民事权益是否足以排除执行。如果案外人未办理过户登记，是否占有不动产，也是权利外观的表现，占有状态亦具有一定的公示效力，可以辅助判断案外人享有的权利是否可以对抗执行。占有，是指对于物事实上的控制与支配。实践中，以物抵债协议的签订时间缺乏有效技术手段甄别，但结合案情、经济交易习惯、大众生活常理等诸多因素，如果受让人无法通过高度盖然性的证据来证明其在法院查封前已合法占有不动产，则应当判断其未在法院查封前已合法占有不动产。反之，如果受让人有充分证据证明其在法院查封前已合法占有不动产，则能够较为充分地说明以物抵债的真实性以及受让人“占有标的物”这一核心要件。作为判断实际占有的事实依据，可以根据实际控制的原则对受让人是否占有不动产作出判断。受让人可以提供装修等相关材料、收货单、物业费、水费、车位费票据等支付凭证，或者物业、保安、邻居书面证明。如前文案例2，受让人在签订抵债协议后即占有案涉房屋，对房屋进行装修，购置家电，且在长达八、九年之久的时间里持续支付物业费、水电费、车位租赁费，上述证据组成完整的证据链，能够证明受让人在案涉房屋内持续居住的事实。

（四）非因受让人自身原因未办理过户登记

    对于受让人未办理过户登记的原因，应结合个案综合考量，综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因，主观方面重点应考察受让人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能等情形。客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属受让人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出让人不配合提供相关购房原始发票，案涉房屋被查封无法过户或出卖人长期居于国外无法取得联系等。因受让人自身原因未办理过户，应当根据个案，结合合同约定情况、履行情况以及受让人自身情况综合进行考量。有约定的，从当事人的约定，没有约定的，结合同类交易的交易惯例加以判断。

结语

案外人执行异议之诉在形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，以物抵债受让人提起的执行异议之诉，实质上是受让人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。在符合《若干规定》28条要件的情况下，以物抵债受让人与买受人并无实质不同，也应当享有物权期待权。