引言

农村集体土地系农民赖以生存发展的基础生产资料，涉农民宅基地问题案件对于保护农民相关权益，保障农村稳定与发展有着至关重要的作用，关乎农民切身利益。近年来，随着党的政策不断发展更新，农民用房在一些地区可以用于抵押、担保，这对于涉宅基地审理有了更新的要求。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。近年来随着农村农业经济的发展，出现了更多将宅基地房屋出售给本村村民、外村村民及城镇居民的现象，随着城镇化的加剧，农村居民亦随着搬迁至城镇，这些新情况的出现，要求我们对于涉农村土地房屋买卖问题进行总结，以进一步规范对该类案件的审理。

一、农村房屋买卖纠纷现状及分类

通过查询2008年以来天津市农村土地上房屋买卖纠纷案件公开文书确认，2008年以来，天津市共受理一审涉农村土地房屋买卖合同纠纷115件。分析该类案件数量可得，2008年至2015年，该类案件数量较小，2015年以来，该类案件数量快速增长，这与天津市近年来城镇化快速发展有着直接的关系。地区上，远郊涉农区县均有案件发生。

（一）案件来源分类

1、以所涉土地性质分类，可将该类案件分为：一是农村土地宅基地房屋买卖合同纠纷；二是农村集体土地房屋买卖合同纠纷；三是其他农村土地上房屋买卖纠纷。

2、以买受人身份进行分类，可将该类案件分为： 一是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖；二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售农村房屋；三是城镇居民购买农村居民房屋。农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样，但主要集中在向本集体经济组织成员外出售房屋的情中，本集体经济组织成员之间的房屋买卖相对较少。  

3、三是以人民法院确认案件案由进行分类，可将该类案件分为：一是农村房屋买卖合同纠纷；二是确认合同无效纠纷；三是返还原物纠纷。根据不同视角，买受人起诉一般系合同履行纠纷，故案由多确定为农村房屋买卖合同纠纷，而出卖人起诉一般为主张合同因违反相关法律归于无效，故案由多为确认合同无效纠纷和返还原物纠纷。

（二）一审审理情况

1、以一审法院结案方式分类。其中，判决结案65件，裁定结案55件，调解结案5件。该类案件涉及法律强制性规定，对于人民法院调解难度较大，且应符合相关规定。调解案件中，多为双方对返还原物及所享受拆迁补偿待遇达成一致，对于合同效力等问题未进行确认，符合当事人订立合同意思自治原则。

2、以一审法院实际处理进行分类，判决确认合同无效案件65件，裁定驳回起诉案件55件。

（三）二审及再审审理情况

通过查询，天津市涉农村土地房屋买卖合同纠纷共有二审及再审案件共40件，均驳回上诉人上诉请求及再审申请。需要指出的是，正是因为人民法院受理的农村房屋买卖合同纠纷相当一部分起因于一方主动违约诉请，故判令确认合同无效后，对于是否应返还财产问题，审判法官往往综合各种因素综合考量，且对双方当事人进行大量的调解及释法工作，对于是否返还房屋难以统一标准。

二、农村房屋买卖合同纠纷案件难点

实践中最大的难点在于一方主张因违反相关法律强制性规定故双方合同归于无效，由无效主张返还。实际上，这类案件绝大多数系违约方提出诉讼，双方经历较长时间，许多案件时间久远到房屋已实际不存在，对于此类案件是否应判令无效及返还，实践中具有较大争议。

（一）一方系集体经济组织成员农村房屋买卖合同效力

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。对于一方系集体经济组织成员，一方非集体经济组织成员案件，明显违反土地管理法关于一户一宅的政策规定，应确认合同无效，实践中该类案件亦全部确认无效。

（二）双方均非集体经济组织成员农村房屋买卖合同效力

实践中，存在因特殊事由向人民政府申请，经同意后在宅基地上建房，但该方并未取得集体经济组织成员资格。所谓特殊事由，指的是因入赘、政策性因素等原因，如在村中进行招商引资建设等，通过向人民政府申请并经人民政府及村委会同意，取得合法在宅基地上建房的手续，但未取得该集体经济组织资格。对于此类案件，一种意见认为不符合一户一宅政策所保护的范围，因一户一宅所限定的客体即农村农户，既然不是农村集体经济组织成员，所受保护即不能按照一户一宅政策进行确定，故此类合同应归于有效。另外一种意见认为，一户一宅政策所保护客体系宅基地，即出卖方虽未取得集体经济组织成员资格，但通过合法途径在集体土地上之宅基地建造房屋，所建房屋仍受宅基地一户一宅政策所限制，即只要买受方未取得集体经济组织成员资格，所订立合同应确认无效。

（三）双方均系集体经济组织成员农村房屋买卖合同效力

我国《土地管理法》第62条第1款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”仅从字面上来看，一户村民如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定， 也即本集体经济组织成员有住宅又购买其他住户住宅的，房屋买卖合同无效。然而，实践中，对于此类案件处理分为两种意见。一种意见认为，一户一宅政策所保护之客体系宅基地，只要买受方取得集体经济组织成员资格，该合同就应判定有效，至于是否违反一户一宅，因实际操作过程中因子女成员成年等原因，可向集体经济组织另行申请宅基地，故不应天然以买受人名下已有一处宅基地而确认买卖合同无效；另外一种观点认为，一户村民仅能拥有一处住宅，系效力性规定，只要集体经济组织成员名下具有宅基地，则该类买卖合同自然无效，不应考虑其他除外情况。

（四）农村房屋拆迁后补偿所有权确认及合同无效纠纷

所涉案件为出卖方出售农村房屋后，房屋经拆迁已实际灭失。出卖方要求确认双方签订的买卖合同无效及确认拆迁权益属出卖方所有。对于此类案件实践中分为几种意见。一种意见认为买卖合同标的已灭失，且集体土地已经规划变为或即将变为国有土地，土地性质的改变，不应再受《土地管理法》第62条第1款之规制，故对于买卖合同无效的诉请不予支持；一种意见认为虽然买卖合同标的已不存在，但双方签订买卖合同时因违反效力性规定而天然无效，不因时间或标的物灭失而改变，故应确认双方签订的合同无效；还有一种观点认为该类案件标的物灭失后，出卖方诉请内容非民事审判范围，故应裁定驳回原告起诉。对于是否确认拆迁利益属出卖方所有，一种观点认为拆迁权益带有农民集体经济组织人身权益，故对于非集体经济组织成员不应享有相应拆迁权益，故对于属于集体经济组织成员一方应予以确认享有拆迁权益；另外一种观点认为拆迁权益非人身权益，与是否属于集体经济组织成员无关，即使双方买卖合同因违反法律强制性规定无效，但双方签订合同系真实意思表示，且已履行完毕，故不应再予确认属于出卖方所有，稳定市场交易秩序，鼓励诚信经营。

（五）集体土地上房屋买卖合同纠纷

所谓集体土地上房屋买卖合同纠纷，主要指未经相关审批手续或相关审批手续不全在集体土地上建房，出卖该类房屋所引起的纠纷。一类是未经宅基地审批及建房手续在集体土地上建房后出卖房屋所引起的纠纷，一类是在集体土地上经相关审批手续但未取得国家不动产权登记部门审批建房出卖房屋所引发的纠纷，即所谓的小产权房纠纷，在实际操作中，此类案件人民法院处理时多以非人民法院民事案件受理范围裁定驳回起诉。

（六）返还原物纠纷

所谓返还原物纠纷，指的是在确认合同无效基础上要求买受方返还房屋的纠纷。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。应当指出的是，该条法律规定确定的是返还原则，即无其他法律规定的情形下，一律应当予以返还。而在实践中，对于是否应予返还存在争议。首先，此类案件中出卖方往往是违约方，违约事由仅仅是违反强制性规定，而实际买卖过程中双方过错等因素均不予考虑，另外，该类案件往往时间较长，有的案件甚至长达十年以上的时间，如果单纯双方返还，对于守约方利益影响较大，容易给人造成守约方受损、违约方收益的不良印象。

（七）损失赔偿问题

此类案件涉及合同无效后双方损失问题。对于此问题，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。而在实践中，此类案件存在大量问题。第一，案件时间久远，房屋原貌不详，对于是否存在装修、添附等情况缺乏认定依据；第二，房屋升值利益问题，一种观点认为房屋升值利益问题因合同自始无效，即买受人从未取得房屋，故不应考虑房屋升值利益；另外一种观点认为，合同无效仅是确认合同状态，是否应予赔偿应考量双方过错程度，不应让违约方因此受益。实践中，房屋是否增值以及增值多少掌握标准不一，特别是在一些经济发达农村面临整合地区，是否应把即将到来的拆迁整合升值价值考虑在内关系巨大，但缺乏统一认定标准。

三、农村房屋买卖合同纠纷案件难点解析

（一）现行法律对于涉农村产权问题缺乏明确规定

当前我国法律对于农村房屋买卖合同纠纷缺乏明确性、系统性、可操作性的具体规定，可引用法律条文仅仅是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，而该规定更趋向于宣示性规定，人民法院处理相关案件时缺乏具体可操作性法律条文，因此不同法院之间具体处理办理差异较大，且有互相冲突之感，亟待立法解决。

（二）涉及利益巨大，调解困难

此类案件往往与农村拆迁整合问题相联系，且集体经济组织有的牵涉其中，管理混乱，造成人民法院此类案件调解难度极大，当事人往往情绪激动，极易引发信访案件。

（三）案件事实查明困难

此类案件多为案件事实发生时间久远，双方当事人多以证人证言等证据为主，缺乏事实证据，法院在认定案件事实时较为困难，向基层集体经济组织取证时面临集体经济组织不予配合或因时间久远相关材料已灭失的情况，同时，农村土地上房屋建设缺乏相应审批手续规范，且因相关职能部门调整造成权责不明，故案件事实查明十分困难。

四、价值导向：农村房屋买卖合同纠纷案件审理原则

（一）兼顾平衡原则

农村房屋买卖合同纠纷应坚持兼顾平衡原则，充分考虑双方当事人履行合同情况、双方过错情况、现实变化情况等问题，在个案中应严格把控，防止出现“违约者获利”等情况的出现，保护合同相对方的合法权益。

（二）谁主张谁举证原则

对于农村房屋买卖合同纠纷中出现的事实认定问题，应坚持谁主张谁举证的原则，对于能够查明的事实进行认定，对于因时间久远证据灭失等情况确实无法查明的，应当坚持谁主张谁举证的原则，确定案件事实。

（三）个案与类案相结合原则

对于违反法律强制性规定的，应当对农村房屋买卖合同确认无效。对于要求返还财产及损失赔偿的，应坚持个案分析原则。综合考虑双方过错程度、财产返还范围、合同履行情况、损失赔偿数额、房屋现状等情况进行综合分析，不宜一律判决返还财产，应综合考虑。

（四）法律与政策相结合原则

应充分考虑政策因素的影响，在审理时既应坚持法律规定，严格依法办理，亦应考虑政策因素，能动司法，避免机械适用，充分考虑社会影响，考虑历史沿袭，避免一刀切。

（五）意思自治与诚实信用原则

充分考虑当事人的意思自治原则与诚实信用原则，一方面，应坚持法律规定，严格依法办理，确认合同无效；另一方面，要准确把握双方矛盾纠纷的复杂性、特殊性，充分考虑双方签订合同的意愿、过错程度等情况，确保避免“违约者获利”情况的出现。

五、规则导向：农村房屋买卖合同纠纷案件审理及立法、行政建议

（一）合同效力问题

一审辩论终结前买受人未取得集体经济组织成员身份的，农村房屋买卖合同应认定为无效。首先，对于买卖合同双方均系集体经济组织成员的，不应将双方签订的农村房屋买卖合同确认为无效合同，即使买受人违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，在集体经济组织内已有宅基地，亦不宜将该合同认定为无效，因《中华人民共和国土地管理法》第六十二条仅系管理型效力性规定，即限制一户农民宅基地数额，但出现集体经济组织内部宅基地流转的，不宜以该条法律确认无效。其次，一审辩论终结前买受人未取得集体经济组织成员身份的，农村房屋买卖合同应认定为无效。即合同效力与出卖人身份无关，即使出卖人亦非集体经济组织成员，或经多手买卖后，买卖合同双方均为非农业户口居民，亦不影响确认合同无效。

（二）人民法院民事案件受理范围问题

对于由于无相应审批手续或审批手续不全在集体土地上建房所引发的纠纷，当前人民法院仍应坚持审慎原则，对于审查后认定为非民事案件受理范围的案件，应坚持依法裁定驳回起诉。当前，许多城市由于城镇化进程的加快以及城中村改造等问题，出现大量无审批手续在农村集体土地私建楼房并进行出售的现象，此类问题的本质是监管问题，这类房屋从本质上属于违建房屋范畴，如果人民法院对此类案件进行审理，极易引发群体性大规模事件，反而不利于矛盾的化解。

（三）合同无效后财产返还及损失赔偿问题

坚持过错程度原则、违约者不获利原则及诚实信用原则。充分考虑双方当事人履行合同情况、双方过错情况、现实变化情况等问题，对于买受人一方未出现明显过错、未达到返还财产程度及违约者可能因此大量获利等情况的，应综合研判，同时应坚持诚实信用原则及公序良俗原则，对于明显违反诚实信用及公序良俗的，不应予以支持，避免处理结果导致双方当事人利益失衡。对于确需返还财产的，应当从是否装饰装修、添附、房屋附属价值、升值因素等综合考虑，平衡合同双方当事人利益，考虑双方当事人的机会成本，确定返还价值及损失数额，保障双方当事人的合法权益。

（四）立法及行政建议问题

    当前，随着我国城镇化水平的进一步提升，农村房屋合同纠纷案件面临大量增加的风险，然而，我国缺乏整体规制此类案件的法律及行政法规，这对于化解矛盾风险、维护人民群众财产安全是十分不利的，亟待通过立法解决相应问题。同时，在实际审理过程中发现，虽然当前在许多农村地区开展宅基地及宅基地上房屋确权工作，但与城市房屋完善的登记制度相比，农村宅基地使用权及宅基地房屋权属登记制度尚不健全，村民委员会作为村民自治组织，存在管理松散、管理不到位的情况，许多村集体无相关建房审批手续、划线范围、相邻四至等记录，造成人民法院在处理该类案件时对相应事实情况无法查清，也不利于我国对于农村集体土地的监管，因此，建议由相关职能部门对村集体土地进行建档，明确宅基地上房屋的位置、四至、产权人等基本情况，便于掌握村民宅基地情况，也便于保护集体经济组织成员合法权益，具有十分重要的意义。

结语

习近平总书记在十九届中央政治局第八次集体学习时指出，没有农业农村现代化，就没有整个国家的现代化。在现代化进程中，如何处理好工农关系、城乡关系，在一定程度上决定着现代化的成败。当前，我国城镇化建设方兴未艾，妥善处理农村土地房屋问题，一定程度上关系着我国农村农民的稳定，涉及农民切身利益，各级政府及法院在处理相应问题时应妥善、正确、高效处理，防止出现损害农民合法利益、损害社会和谐稳定因素的出现。本文从微观出发，探讨农村房屋买卖合同纠纷案件的类型、成因、现状，提出处理此类案件的具体审理原则，从实务出发提出解决此类案件的建议，冀望对处理此类案件有所裨益。